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驗(yàn)房及監(jiān)理案例

2013年7月19日現(xiàn)代快報(bào)報(bào)道方正驗(yàn)房驗(yàn)收某樓盤

發(fā)表日期:2013/7/26 10:16:29 點(diǎn)擊數(shù)：4647

    7月11日，仙林一樓盤交付得分85

    近期，記者跟隨業(yè)主及方正驗(yàn)房機(jī)構(gòu)驗(yàn)房師來到高科榮域進(jìn)行收房。據(jù)了解，目前是高科榮域小區(qū)第一批交付，仍有區(qū)域在施工，但交付區(qū)和施工區(qū)之間用整齊的綠色防護(hù)網(wǎng)隔開。已交付區(qū)域干凈整潔，綠化修剪整齊，較大的樹木已經(jīng)形成了一片片綠陰。同時(shí)，物業(yè)門禁管理也比較嚴(yán)謹(jǐn)，保安認(rèn)真詢問每一個(gè)進(jìn)入小區(qū)的人是否是業(yè)主，業(yè)主拿出交房通知書可自由通過，如果不是業(yè)主則需要登記在冊。圖文/現(xiàn)代快報(bào)記者周彤

    無硬傷，難逃質(zhì)量小瑕疵

    記者跟隨業(yè)主和方正驗(yàn)房機(jī)構(gòu)驗(yàn)房師來到業(yè)主家。這套房子位于一樓，驗(yàn)房師首先開始檢驗(yàn)的是入戶門：“入戶門往往有不灌漿、安裝不嚴(yán)、劃痕等質(zhì)量瑕疵。這個(gè)入戶門也存在門框安裝不嚴(yán)的問題。”驗(yàn)房師抓著門把手來回晃動(dòng)，就能清楚地聽到門框發(fā)出呼啦呼啦的聲音。

    而幾乎所有房子都有的空鼓問題，高科榮域也仍然存在。驗(yàn)房師分別在西陽臺(tái)的地面、頂面，主臥的地面，以及客廳的墻面發(fā)現(xiàn)了空鼓。而且細(xì)心的驗(yàn)房師還發(fā)現(xiàn)了一些施工不嚴(yán)謹(jǐn)?shù)男〖?xì)節(jié)。驗(yàn)房師指著西陽臺(tái)頂面突出的兩個(gè)釘子說：“這種釘子其實(shí)完全可以避免，工人在進(jìn)行水泥灌漿時(shí)沒有注意到這些細(xì)節(jié)�！�

    此外，高科榮域還存在著客廳報(bào)警器缺失、廚房報(bào)警器排線過長等質(zhì)量瑕疵。

    “總體來說，高科榮域的房屋質(zhì)量還是不錯(cuò)的。雖然一些小問題還無法避免，不過都屬于質(zhì)量瑕疵，后期都可以整改。如入戶門安裝不嚴(yán)的問題，一般是通過水泥灌漿來處理。”驗(yàn)房師表示，就這套房子來說，盡管位于一樓，但是沒有一樓常見的滲水等質(zhì)量通病，“可以打一個(gè)85分的高分了�！�

    看細(xì)節(jié)，公共區(qū)域很用心

    開發(fā)商對于項(xiàng)目是否用心，不僅僅是表現(xiàn)在外立面、園林等一目了然的地方，更多的體現(xiàn)在細(xì)節(jié)。除了公共大廳裝修很細(xì)心，外立面很漂亮，園林綠化很好之外，記者注意到高科榮域在細(xì)節(jié)方面做得還是比較用心的。如大廳的地面全部用泡沫覆蓋、固定，以防止裝修時(shí)損壞地面。同時(shí)，在一些突出的邊角，也是用泡沫包裹好。對比仙林的另一樓盤，高科榮域小區(qū)內(nèi)顯得更加整潔，沒有出現(xiàn)在邊角堆放建筑垃圾的情況。

    不過，隨著交付而來的是業(yè)主的裝修。記者在小區(qū)內(nèi)見到，已經(jīng)有不少小區(qū)業(yè)主開始裝修。由此產(chǎn)生的建筑垃圾也隨之而來，建筑垃圾是否能隨時(shí)處理，小區(qū)如何保持現(xiàn)狀，還需要看物業(yè)公司的執(zhí)行力。

    觀察團(tuán)評(píng)價(jià)

    業(yè)主說——

    整體滿意，樓間距很大，雖然是一樓，但是采光和通風(fēng)都非常好，這點(diǎn)最為滿意。但設(shè)計(jì)上可以更合理，如主臥飄窗和墻面成一體降低了實(shí)用性。



    驗(yàn)房師說——

    沒有出現(xiàn)不可調(diào)和的硬傷，基本上都可以整改解決。整體交付水平非常好，不過開發(fā)商還需再加強(qiáng)細(xì)節(jié)上的關(guān)注。



    記者說——

    高科置業(yè)是近幾年發(fā)展很好的本土品牌房企，得到了不少購房者的認(rèn)可。從本次交付情況來看，開發(fā)商在產(chǎn)品上確實(shí)是精雕細(xì)琢的。

    六步搞定交付驗(yàn)收


    不少業(yè)主在收房時(shí)，只關(guān)注自己的房屋質(zhì)量。其實(shí)，房屋質(zhì)量只是交付時(shí)關(guān)注的一部分，從收房的過程開始，到自己的房屋質(zhì)量，再到小區(qū)的公共部分的驗(yàn)收同樣重要。文/現(xiàn)代快報(bào)記者周彤

    交房順序：一開始就錯(cuò)了

    “一般交房時(shí)，不少開發(fā)商首先要求對業(yè)主確認(rèn)身份，也就是帶身份證、購房合同以及收房通知書。其次就是交納物業(yè)費(fèi)，最后才是驗(yàn)房�！狈秸�(yàn)房機(jī)構(gòu)驗(yàn)房師告訴記者，其實(shí)交房的程序從一開始就錯(cuò)了。

    驗(yàn)房師介紹說，交房程序首先是開發(fā)商公示竣工備案表；其次，公示房屋面積測繪成果表；第三才是驗(yàn)證購房者身份；第四步是業(yè)主驗(yàn)房；第五步是房屋費(fèi)用的結(jié)算；第六步是小區(qū)公共部分的驗(yàn)收。

    至于種種先交物業(yè)費(fèi)再拿鑰匙，或者先繳費(fèi)再出示竣工備案登記表，亦或是收完房不驗(yàn)收小區(qū)公共配套的現(xiàn)象，都屬于現(xiàn)實(shí)生活中的違規(guī)現(xiàn)象。



    驗(yàn)收表格：未公示可拒收

    “《建筑法》、《合同法》等法律都規(guī)定了建筑工程竣工經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用，這是國家強(qiáng)制性規(guī)范，而且，目前的房屋經(jīng)過驗(yàn)收和驗(yàn)收合格的標(biāo)志是取得《建筑工程竣工備案表》。因此，開發(fā)商在交付房屋時(shí)，應(yīng)向業(yè)主出示房屋竣工驗(yàn)收備案表原件，否則業(yè)主有權(quán)拒絕交接，由此產(chǎn)生的逾期交房責(zé)任由開發(fā)商承擔(dān)。”驗(yàn)房師說，上個(gè)月，江寧某樓盤強(qiáng)制交房，被業(yè)主發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商根本沒拿到竣工許可證，最終所有業(yè)主拒絕收房。

    其次，是房屋面積測繪成果表�！斑@個(gè)表最重要的數(shù)據(jù)是權(quán)威部門所測量的實(shí)際交付建筑面積，交付面積與合同面積的增減，這是業(yè)主最為關(guān)注的�！彬�(yàn)房師解釋，面積誤差在3%范圍內(nèi)的話，將涉及房款的多退少補(bǔ)；面積誤差超出3%的部分將由開發(fā)商承擔(dān)。



    驗(yàn)收房屋：質(zhì)量瑕疵居多

    第三步是驗(yàn)證購房者身份，第四步才是驗(yàn)房。

    如果屬于質(zhì)量瑕疵，那么業(yè)主應(yīng)該收房。如果出現(xiàn)嚴(yán)重的質(zhì)量問題，那么業(yè)主可以拒絕收房。驗(yàn)房師強(qiáng)調(diào)說，“所謂嚴(yán)重質(zhì)量問題，一定是影響到居住的。不少業(yè)主往往重視空鼓等質(zhì)量瑕疵，而對真正的質(zhì)量問題視而不見。”

    根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十三條，因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。如果有嚴(yán)重的質(zhì)量問題，例如大面積滲水，嚴(yán)重面積偏差、房屋嚴(yán)重沉降等問題，業(yè)主可以拒絕收房，并有權(quán)要求開發(fā)商承擔(dān)遲延交房的違約責(zé)任，甚至解除合同、退房。



    結(jié)算費(fèi)用：常見捆綁現(xiàn)象

    第五步是房屋費(fèi)用的結(jié)算。對于期房而言，合同價(jià)款是依據(jù)房屋預(yù)測面積計(jì)算的，等房屋竣工后，實(shí)測面積肯定會(huì)有所差異，雙方根據(jù)面積差異來結(jié)算房款。但在房屋費(fèi)用結(jié)算時(shí)，不少小區(qū)都要求業(yè)主先繳納半年到一年不等的物業(yè)費(fèi)。

    針對先繳物業(yè)費(fèi)還是先交鑰匙的問題，江蘇朗華律師事務(wù)所李祥春律師表示，業(yè)主和開發(fā)商之間有商品房買賣契約，開發(fā)商負(fù)有交付義務(wù)。而物業(yè)公司與開發(fā)商簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，物業(yè)公司向業(yè)主收取物業(yè)費(fèi)。同時(shí)開發(fā)商又委托物業(yè)向業(yè)主交付鑰匙。本應(yīng)是兩個(gè)不同法律關(guān)系的行為，開發(fā)商和物業(yè)進(jìn)行了捆綁，造成了所謂的行業(yè)慣例。

    在實(shí)際生活中，對業(yè)主而言：業(yè)主若拒收鑰匙造成房屋延期交付，責(zé)任在于業(yè)主。業(yè)主若拒繳物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司又刁難。因此，業(yè)主收鑰匙時(shí)雖可以拒交物業(yè)費(fèi)，但所付出的時(shí)間和精力都將更多。



    整體驗(yàn)收：公共設(shè)施齊不？

    最后是小區(qū)公共部分的驗(yàn)收�！靶^(qū)公共部分驗(yàn)收也非常重要，最主要是查看配套設(shè)施還有園林景觀建設(shè)�！彬�(yàn)房師解釋說，例如，自家樓棟附近出現(xiàn)大的配電變壓器或者通風(fēng)井、車庫出入口之類的，如果業(yè)主買房時(shí)，規(guī)劃圖中并未出現(xiàn)，而且開發(fā)商并未告知的話，那屬于開發(fā)商違規(guī)。

    如果遇到那些“只交房，不交小區(qū)”的裸奔現(xiàn)象，業(yè)主就要警惕了。所謂整體交付，一般要做到“水電氣”三通，道路暢通，停車有車位，綠化景觀完成，配套設(shè)施齊全。不是整體交付的小區(qū)，則可能涉嫌開發(fā)商為避免違約而強(qiáng)行交付。

    收房可能用得到

    根據(jù)建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》第三十四條，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用之日起60日內(nèi)，將需要由其提供的辦理房屋權(quán)屬登記的資料報(bào)送房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門。

    根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十四條，面積誤差比絕對值超過3%，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應(yīng)予支持。買受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價(jià)款由買受人按照約定的價(jià)格補(bǔ)足，面積誤差比超出3%部分的房價(jià)款由出賣人承擔(dān)，所有權(quán)歸買受人；房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價(jià)款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過3%部分的房價(jià)款由出賣人雙倍返還。

    根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十三條，因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。如果有嚴(yán)重的質(zhì)量問題，例如大面積滲水，嚴(yán)重面積偏差、房屋嚴(yán)重沉降等問題，業(yè)主可以拒絕收房，并有權(quán)要求開發(fā)商承擔(dān)延遲交房的違約責(zé)任，甚至解除合同、退房。

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